北京章哥，房地产从业20年，知晓业界门路，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经历帮咱们答疑解惑。

  纯出资1200到1300，买新房仍是二手房适宜，新房永丰，来广营，东坝。个人觉得未来永丰的潜力大于向阳，假如二手房是望京仍是西北旺，详细到哪个楼盘适宜，感觉两个片区都到顶了。二手的市里的东城，西城商品房可否下手，世纪城的烟树园比起西北旺百旺茉莉园，西二旗首领新硅谷，清河的上林溪怎么？

  1、千万以上的预算挺高了，出资新房和二手房都能够。仅仅注重三点，地段、质量与价格，然后才是所谓机遇。抛开地段儿聊产品的都是小白，但抛开质量聊地段儿的也强不了多少，再忽视价格中溢价率的就更是耍流氓了。

  2、永丰是个板块，向阳是个行政区，比较是需求条件对等的。永丰潜力有或许大，由于是新区，土地多就梦想空间大。但新区也代表着危险，全部新事物都是与商场对赌。

  提示一句，对地段儿最了解的是政府，由于规划便是他们做的，价格也同样是他们定的，未来的规划价值现已透支在现有价格中了。土当地责任帮着买房人发财，咱们开发商更不会把空间留给散户。

  所以假如将来的规划准时保质完结，那价格趋势就会拉平大盘；提前完结或增加了工业与配套就会跑赢，延迟或缩减了那就陪着放哨。新房我不熟，不方便点评人家。

  3、望京和西北旺，有上学的需求便是西北旺，学区不错，溢价率正常。没上学需求的那就望京，绝大大都都没溢价，寓居的性价比正常或略高，这预算能买到相对适宜的了。

  有或许到顶了吧，这话我十多年前就听过无数次了。究竟许多人都不信任“强者恒强”，也都梦想丝逆袭跃龙门，更意淫有钱人再也赚不到钱。风水轮流转吧，全部皆有或许，就看自己信不信了。

  4、东西城有上学需求就适宜，得到学位就算溢价花的值。没学位需求怎么说呢？这两年是北京有史以来的入学最高峰，溢价正高的时分，而两年后便是确定性的趋势逆转了，看自己的判别吧。横竖现在寓居的性价比不高，这预算在东西城不算多高，不太好买到相对溢价低的。这不多说了，先上网搜搜人口数据吧。别的也别太迷信商品房，在东西城这种理念未必适宜。

  5、世纪城的烟树园，分跟谁比吧，只能说在板块内一般，不算多受追捧。溢价率跟茉莉园差不多，都是海淀均匀值，两端比较我先看茉莉园。另两个的学区溢价不算太高，这些年上林溪的增值排榜首序列，五环外近些年年都抢先。

  6、简单就这一些状况吧，我感觉这或许是刚有个买房的主意吧，还有点儿振奋呢。主张别激动，出资需谨慎，对不太了解的范畴最好别凭期望做决议。别的别太信任某些房产秘籍，其间的许多经历不能说是错的，但在北京这种城市过期了。

  你说通州的当代名筑没跑输大盘能负责任吗？我5万6买的，现在也就5万出面，跌幅高达10%，这丢失你能给补吗？我不是炒房的是为了自住，最烦你们这帮炒房的了，永久都是说北京房价永久涨，真等跌了你们就都不提了。

  1、卧靠，这年头儿抬杠的真是比打幡儿的吃香，在哪儿都能找着活儿干。敢问您拿手哪种杠啊？穿心杠仍是牛头杠，王杠皇杠能抬吗？不过差不多到当地儿了千万别只管抬不论埋，那这杠可就永久没完了。

  2、当代名筑2004年的盘，其时3000出面吧，同时期北京的大盘均价也就4000块钱，相差大致是20%。那现在北京大盘6万多，去掉20%便是5万多怎么了？

  别的我说的是这20年来的全体走势，而你抬杠的是追涨杀跌的短期行情，有意思吗？我还说过燕郊的全体走势没落后北京呢，但实际中被膝斩的有的是。这就认倒运吧，高位接盘的活该。

  3、别的能了解“均匀”的意义吗？便是王思聪有几百亿，和你一均匀你们俩就都算富二代。尽管你在当代名筑上没赚到钱，但他人有赚到的啊，你找人家均匀一下不就心里平衡了吗？

  这就找街坊问问吧，必定有当年3000多买的，一套三居室的线万，你跟人家一均匀就能够梦想自己赚了300万，大快人心，这下心境很多了吧？就算更憋屈了也无所谓，出资都是有赔有赚的，这次赔钱没什么，下一次会赔的更多的，就算偶然凭命运赚到了，也会凭本事再输光的。

  我家在西城有房，但我有首房资历，也有150万资金，想趁着北京房价低再出资一套。方针是东四环邻近，现在看了滨海赛洛城和苹果社区，后现代城，都有适宜的，请问出资远景怎么？

  1、趁着北京房价低，都动辄几百万起步了还房价低？这是对北京的楼市有什么误解吧？当然凹凸是相对的概念，真要是觉得低就低吧。

  2、150万首付的出资，怎么说呢。我是真觉得北京的房价挺高的，所以出资的门槛也就比较高。商场的中位数是600万左右，所以大都出资房都是这个价位以上的。

  而相对总价低的大都都是刚需房，再低的仍是上车房呢。这些房的方针群体大大都都资金不太富余，对价格动摇的敏感性强，所以有或许动摇较大，但增值未必有多高，很难超越大盘。

  3、这几个小区都还行吧，名媛集合区，她们也处处找人出资呢。估量看的都是开间，这样的产品的租金相对高，寓居的性价比也就高，但却是用增值慢换来的。甘蔗不能两端甜，看自己注重哪方面吧。远景估量仍是这趋势，不太或许改动。

  想向您请教下现在是否换房的好机遇，是否应该换到东城。现在的持有状况，前几年在丽泽周围的小区捡漏买了一个大户型。现在估计能卖1600左右。

  换房需求：现在由于孩子25年在安交片区上学，姥姥家在化工大院邻近能够接送。想在和平里或许安定门周边换个3居或许能改三居的大点的房子。估计资金1200-1300。期望能有停车位和电梯，不需求学位。

  向您咨询下，现在适宜换到东城么，学区溢价是否很高？周边哪些小区适宜咱们这种状况？

  1、换房的好机遇，关于学区房来说谈不上多好，入学高峰期哪儿的溢价都不低。只能说房子是用来住的，有需求就换吧。

  学位是用来上学的，用上了就好，用不上的就看自己觉得是否划算了。这跟要不要无关，而是价格中必定包含的。打比方就跟LV似的，能够说不需求名牌，但人家的品牌价值是自带的。

  2、学区溢价也不算太高，千万以下的根本都是30%左右。超越千万的看详细小区了，但大都都略低些，20%多吧。再高的更低些，相对性价比高些。

  咱们最近看了不少房子，现在有几个选项，想听听您专业的定见。1、北土城安贞西里，6层板楼的2层，南北通透，田字格户型，77平，价格760万左右，咱们觉得长处是方位好，缺陷是寓居环境和小区环境差。

  2、惠新西街勾栏，16层塔楼的中层，南东北，三室一厅，88平，750万，咱们觉得环境好一些，面积也稍大一点；

  3、北五环拂林园，塔楼的17层，根本是东北的户型，主卧窗户是朝东和南拐弯的那种，125平，两居，很宽阔，830万。

  4、惠新西街33号院，小区办理挺好的，现在房子没有觉得特适宜的。这几个房子或许小区，咱们都觉得可优先考虑，从保值和寓居的视点，您怎么看。

  2、自住为主，拂林园很典型，各项不是太占优，真要保值好的话就不是现在这价格了。北苑媒体村一带两极分化也有点儿显着，少量小区占走了大部分比例，一般商品房的和一部分豪宅至少没占到廉价。

  其他的都没什么，老小区大大都都是跟从大盘涨跌，占不到廉价也不吃亏。首选板楼中心楼层，有没有电梯无所谓，没有的迟早也加上。塔楼除非是户型楼层朝向很好的，不然一般都流动性偏弱。

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